モーゲージ・バンクは米国では一般的な金融仲介機関で、不動産金融の分野で資金の貸手と借手を結びつける役割を担っています。
資金の貸手は、投資銀行とよばれる業態で、ノンリコース・ローンの集まり（これをポートフォリオといいます）を裏付けとした債券を発行する仕組を作ったり（これを証券化といいます）、その債券に格付けを取得したり、証券化された債券を資本市場に販売するなどの業務を得意分野としています。

これら業務の取扱金額は一単位100億円〜200億円以上にのぼり、大口金融といえます。
これに対し、実際の借手の需要は、ノンリコース・ローンの3億円前後から以上と相対的に小さい金額であるため、投資銀行にとって、これら個々の案件を取扱うことは、組織的にもコスト的にも非効率ということになります。

このギャップを埋める存在がモーゲージ・バンクであり、その経済的意義が生じるのです。また、モーゲージ・バンクは、ノンリコース・ローンや不動産証券化につきものの、リファイナンスのリスク（他のQ.項目参照）を軽減するためにも活躍します。


クロス・モーゲージ株式会社は、日本で初めての本格的モーゲージ・バンクです。

金融 ブローカーという言葉には、どちらかと言えば悪いイメージを持つ人が多いのではないかと思います。
そこから連想するものは、裏、闇、一匹狼、胡散臭さ、経済犯罪などではないでしょうか。
モーゲージ・バンクの機能は、確かに人と人、企業と企業を金融面で結びつけるものですから、ブローカーといってもいいかもしれませんが、他のQ.項目でも述べたように、その経済活動における存在意義は認められています。
そして、金融活動は、経済の血液にたとえられるように、近年のデフレ下において益々その重要性が注目されています。

クロス・モーゲージ株式会社は、この金融活動の中で重要な機能を果たすモーゲージ・バンクとして、経済社会の要請にこたえられるべく組織的・機能的な拡充を目指し、高い規範意識を持って活動していきたいと考えています。

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まず下のチャートを参照してください。

もちろん可能です。
この場合、現在の不動産保有者である貴方が一旦その不動産をSPC（特別目的会社）に売却し、SPCが不動産を購入する為の資金の一部として出資を行います。

さらにこの不動産を自社ビルとして使用していてノンリコース・ローン利用後も使用し続ける場合には、不動産の原保有者はSPCに対して、市場価格相場で賃料を支払い、保証金を積立てる事となります。

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例えば上場企業の株に投資をする場合を考えてください。

株式に投資した株主は、理論的に企業の所有者ですが、万が一その上場企業が倒産した場合でも、株主はその企業が負っている負債（銀行借入、債券償還など）に関して責任を負うことはありません。
これを株主限定責任といいます。

ノンリコース・ローンはこの仕組の考え方を不動産投資に適用したものといえます。
ノンリコース・ローンを利用する場合、不動産を所有するための特定目的会社を設立し、ノンリコース・ローンはこの会社に対して貸付けられることになります。
そして、不動産の収益が低下しローンの元利返済に支障が生じた場合、代物弁済によりローンの返済義務は無くなるのです。

また、代物弁済に焦点を当てると、ノンリコース・ローンは質屋の仕組に似ているともいえます。
質屋から借りたお金を返せない場合、質入した品物（質草）はいわゆる質流れとなり、質屋が処分してしまいますが、この場合借手の借金返済義務は無くなりますよね。

ノンリコース・ローンの一般的な融資期間は5年間です。
したがって、5年後には、借手は元本を返済しなければならないのですが、5年間で元本を完済できるような収益性をもった不動産はまずありません。

そこでノンリコース・ローンの取組みでは、貸手は5年後の不動産価値を予測して適当な元本返済スケジュールをローン条件に組入れます。
そして、5年後に不動産価値が予測値と同等、もしくはそれ以上の場合はその時点の返済額と同額以上のノンリコース・ローンが再度融資されることになります。
これをリファイナンスと言います。

これをリファイナンス（借換え）と言い、この場合は実質的にノンリコース・ローンが継続されることになります。
ところが、不動産価値が下落している場合は、5年後の返済額に見合うノンリコース・ローンのリファイナンスは行われないので、元本の一部返済もしくは代物弁済による清算がなされる事になります。

さて、不動産価値からみてリファイナンスができる場合であっても、貸手側の投資銀行がノンリコース・ローン業務を継続しているかどうかという問題があります。
ノンリコース・ローンそのものは市場経済が続く限りは無くならない商品であるといえますが、このような問題は今日の様に金融機関の合併・買収、それに伴う業務変更などが頻繁に見られる状況にあっては決して見過ごせるリスクとは言えません。
このリファイナンス・リスクを軽減する為にも、モーゲージ・バンクは活躍します。

モーゲージ・バンクは、リファイナンス時において、借手の依頼に基づき適切な貸手を斡旋します。

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ここでは仮に10億円の不動産に投資する場合を考えてみましょう。
スポンサー（あなた）の初期投資金額は3億円で、ローン額はノンリコースの場合でも通常ローンの場合共に7億円とします。

なお、金利はノンリコースの場合でも通常ローンの場合でも同額として無視。
期間中のローン元本返済は無いものと仮定します。

下の表は不動産の価格が上下した場合、その時点で不動産を売却してローンを返済し不動産投資を清算したらどうなるかを示したものです。

清算時のあなたの取分は、清算時の不動産価格からローンを返済した残額。
あなたの損益はそこから更に自己資金分を差引いた額を言います。

マイナスであれば損失となります。
（投資に当たって自己資金分を回収するのは当然ですが、この点を勘違いしている不動産オーナーも沢山います。）

さて、表の下方、二重線で囲まれた-3と-10をこの投資のリスクと言います。
リスクとは、投資期間中に被る可能性のある最大損失金額を言います。
このようにノンリコース・ローンを利用した場合のリスクは、3億円に限定されています。

イメージが湧きにくいかもしれませんが、通常のローンのリスク（10憶）と比べれば、如何にリスクを抑えられるかが何となくでもお分かり頂けると思います。